Cotisations sociales, LMP et CFE

Prélèvements sociaux et cotisations : deux choses différentes

Les prélèvements sociaux frappent les revenus du patrimoine. Ils se calculent sur le bénéfice que vous déclarez à l’impôt — après l’abattement du micro-BIC, ou après les charges au régime réel — et arrivent avec l’avis d’impôt. Ils ne vous ouvrent aucun droit.

Les cotisations sociales financent votre propre protection sociale. Elles supposent une affiliation, et elles ne concernent le loueur qu’au-delà d’un certain niveau d’activité. C’est ce seuil qu’il faut surveiller.

Sous 23 000 € : les prélèvements sociaux seulement

Pour les revenus 2026, le bénéfice d’une location meublée non professionnelle supporte 18,6 % de prélèvements sociaux : CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %.

La location nue reste à 17,2 %. L’écart vient du relèvement de la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, dont les seuls revenus fonciers sont restés exclus, à 9,2 % (article L. 136-8 (nouvel onglet) du code de la sécurité sociale) : les bénéfices de la location meublée, qui sont des BIC, n’en profitent pas.

Au-delà de 23 000 € : l’affiliation, même sans être LMP

L’article L. 611-1 (nouvel onglet) du code de la sécurité sociale affilie à la sécurité sociale des indépendants deux catégories de loueurs :

• ceux dont les recettes de location de logements meublés dépassent 23 000 € par an, quand ces logements sont loués à une clientèle de passage qui y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élit pas domicile — c’est-à-dire en meublé de tourisme
• les loueurs en meublé professionnels (LMP), quelle que soit la durée des locations

Ce que ce seuil a de piégeux

Le premier cas ne demande pas d’être LMP. Un salarié qui encaisse 30 000 € de recettes sur un meublé de tourisme reste loueur non professionnel — ses salaires dépassent ses recettes —, mais il est affilié et doit des cotisations. C’est la confusion la plus fréquente sur le sujet.

Le seuil se compte en recettes, pas en bénéfice : ce que vous encaissez, avant abattement et avant charges.

Trois façons de cotiser

Une fois affilié, trois régimes existent, et le classement du logement décide de ceux qui vous sont ouverts :

• le régime des travailleurs indépendants, de droit commun : cotisations calculées sur le bénéfice
• le micro-entrepreneur : cotisations proportionnelles aux recettes, au taux de 6 % pour la location de meublés de tourisme et de 21,2 % pour la location meublée de longue durée (service-public (nouvel onglet))
• l’option pour le régime général, ouverte par l’article L. 311-3, 35° (nouvel onglet) du même code tant que les recettes ne dépassent pas le seuil du micro-BNC, 83 600 € : les cotisations sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60 %, porté à 87 % pour la location de meublés de tourisme

Classé ou non classé : des options différentes

Service-public détaille ce qui s’applique en 2026 entre 23 000 € et 83 600 € de recettes. Un meublé de tourisme classé peut choisir le micro-entrepreneur ou le régime général si ses recettes 2024 ou 2025 n’ont pas dépassé 77 700 € ; au-delà, il relève des travailleurs indépendants. Un meublé de tourisme non classé relève du régime des travailleurs indépendants.

Au-dessus de 83 600 €, tous relèvent des travailleurs indépendants. Le classement, déjà décisif pour l’impôt, l’est donc aussi pour les cotisations.

LMNP ou LMP : ce que change le statut

Vous êtes loueur en meublé professionnel si deux conditions sont réunies (article 155 IV (nouvel onglet) du code général des impôts) : les recettes de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer — salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles. Les recettes s’entendent toutes taxes comprises, charges comprises.

Trois conséquences. L’affiliation est obligatoire, quelle que soit la durée des locations. Les déficits échappent à la restriction qui frappe le loueur non professionnel, dont les déficits ne s’imputent que sur des revenus de location meublée, pendant dix ans. Et la revente relève des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après cinq ans d’activité.

Côté LMNP, la revente suit le régime des plus-values des particuliers — mais, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d’acquisition, donc augmenter la plus-value imposable. Les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées ou handicapées sont exclus de cette règle.

La CFE, due même en LMNP

L’administration fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale : elle entre dans le champ de la cotisation foncière des entreprises, y compris pour un particulier. Deux exonérations s’appliquent de plein droit (article 1459 (nouvel onglet) du code général des impôts) : la location accidentelle d’une partie de son habitation personnelle, sans caractère périodique, et la location d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale à un locataire qui en fait la sienne, à un prix raisonnable.

Deux autres s’appliquent sauf délibération contraire de la commune ou de l’intercommunalité : la location en meublé de tout ou partie de son habitation personnelle, et celle de locaux classés meublés de tourisme compris dans l’habitation personnelle. Votre commune a pu les supprimer : c’est à vérifier.

Pour les autres, trois allègements. L’année de création, l’activité est exonérée, et la base est réduite de moitié l’année suivante. Et en dessous de 5 000 € de recettes, vous êtes exonéré de la cotisation minimum. La déclaration initiale se fait sur le formulaire 1447-C, avant le 31 décembre de l’année de début d’activité.

Vos recettes sont connues

Les plateformes déclarent à l’administration fiscale, avant le 31 janvier, les recettes perçues l’année précédente par chaque loueur, logement par logement, et vous en adressent un récapitulatif. En France, ces informations sont également transmises aux organismes sociaux.

Le dépassement du seuil de 23 000 € n’a donc rien d’invisible. Et la déclaration de début d’activité, qui vous donne un SIRET, reste due dans les quinze jours du premier jour de location, que vous soyez LMNP ou LMP.

Votre situation, précisément.

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