Location saisonnière ou meublé de tourisme
Les deux notions viennent de deux textes différents et ne répondent pas à la même question. La location saisonnière qualifie le contrat : une location conclue pour 90 jours consécutifs au plus, non renouvelable (article 1-1 de la loi Hoguet). Le meublé de tourisme qualifie le logement et son occupant : un logement meublé, à l’usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du code du tourisme). Une location de vacances est en général les deux à la fois — et c’est la qualification de meublé de tourisme qui déclenche l’enregistrement, la limite des 120 jours, la taxe de séjour et le régime fiscal.
- 90 jours
- la durée maximale d’une location saisonnière
- Le domicile
- le critère du meublé de tourisme, pas la durée
- 2 textes
- loi Hoguet pour le contrat, code du tourisme pour le logement
Deux notions, deux questions
« Location saisonnière » est le mot des annonces et du langage courant. Mais il a aussi un sens juridique précis, et ce sens n’est pas celui de « meublé de tourisme ». La première notion répond à la question combien de temps dure le contrat ; la seconde à la question qui occupe le logement, et à quel titre.
Les deux se recouvrent presque toujours pour une location de vacances : une semaine louée à une famille est à la fois une location saisonnière et un meublé de tourisme. Elles se séparent aux marges — et c’est aux marges que les erreurs se font.
La location saisonnière : une question de contrat
L’article 1-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (nouvel onglet), dite loi Hoguet — le texte qui encadre les professionnels de l’immobilier —, définit pour son application la location saisonnière comme la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.
Ce qui en découle concerne votre relation avec le voyageur. La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas, puisque le logement n’est pas la résidence principale du locataire : ni préavis, ni plafond de dépôt de garantie. Le contrat relève du code civil et de ce que vous y écrivez, et un décret de 1967 sanctionne toujours la description inexacte du logement. Tout cela est détaillé dans le guide du contrat de location saisonnière.
Le meublé de tourisme : une question de logement et d’occupant
L’article D. 324-1 (nouvel onglet) du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.
Le critère qui tranche est le domicile, pas la durée. Deux mois loués à des vacanciers restent un meublé de tourisme ; neuf mois loués à un étudiant qui y vit n’en sont pas un. La durée a pourtant une borne : selon l’administration, un meublé de tourisme ne se loue pas plus de 90 jours consécutifs au même client par année civile — la même que celle de la location saisonnière (voir la règle des 120 jours). Et c’est une qualification de fait : le mot employé dans l’annonce ou dans le contrat n’y change rien.
Ce que déclenche chaque qualification
C’est ici que la distinction devient pratique. La quasi-totalité des obligations administratives et fiscales s’attache au meublé de tourisme :
- le numéro d’enregistrement, exigé là où la commune l’a instauré, et partout à l’ouverture du téléservice national annoncée pour fin 2026
- la limite de 120 jours quand le logement est votre résidence principale
- la taxe de séjour, collectée par vous ou par la plateforme qui encaisse le paiement
- le régime micro-BIC propre aux meublés de tourisme, qui dépend du classement
- l’autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’exigent, et le DPE à partir de 2034
- l’interdiction possible en copropriété aux deux tiers des voix
Et ce qui relève du contrat
La location saisonnière, elle, gouverne ce qui se passe entre vous et le voyageur : le contrat écrit et l’état descriptif, le régime des arrhes, de l’acompte et du dépôt de garantie, le règlement intérieur et l’état des lieux.
La fiche de police suit une troisième logique : elle vise tout hébergement touristique qui accueille un voyageur étranger, meublé de tourisme ou non.
La différence qui coûte le plus : l’impôt
Fiscalement, les deux situations ne sont pas traitées pareil. Pour les revenus 2026, une location meublée de longue durée, où le locataire fait du logement sa résidence principale, relève du micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes avec 50 % d’abattement. Un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € avec 30 %, et ne retrouve les 83 600 € et 50 % qu’une fois classé.
Autrement dit, le même appartement, loué au même prix, peut être imposé très différemment selon qu’il accueille un locataire à l’année ou des voyageurs de passage.
Les voisins qu’on confond
Quatre formes proches n’entrent pas dans la catégorie du meublé de tourisme, ou n’en sont qu’un nom commercial :
- la chambre d’hôtes : nuitée et petit-déjeuner fournis ensemble, chez l’habitant, dans la limite de cinq chambres et quinze personnes (article D. 324-13 (nouvel onglet) du code du tourisme). Elle a sa propre déclaration en mairie
- le gîte : un nom d’usage et de réseaux de labels, pas une catégorie juridique. Un gîte loué entier à des vacanciers est un meublé de tourisme
- la location meublée classique : le locataire y fait sa résidence principale, sous la loi du 6 juillet 1989
- le bail mobilité : un à dix mois, pour un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire
Votre situation, précisément.
Oui
Je loue mon appartement à des touristes, à la semaine. Est-ce un meublé de tourisme ?
C’est le cas type : un logement meublé, loué entier à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. C’est aussi une location saisonnière au sens du contrat. Les deux séries d’obligations s’appliquent.
Oui
Je loue deux mois l’été à la même famille. Est-ce un meublé de tourisme ?
La durée ne fait pas sortir de la catégorie : la famille est de passage et n’y élit pas domicile. Au-delà de 90 jours consécutifs au même client, en revanche, vous sortez de la location saisonnière, et de la limite que l’administration fixe au meublé de tourisme.
Non
Je loue neuf mois à un étudiant. Est-ce un meublé de tourisme ?
L’étudiant fait du logement sa résidence principale : c’est une location meublée classique, sous la loi de 1989, ou un bail mobilité s’il entre dans les cas prévus. Pas de numéro d’enregistrement ni de taxe de séjour, et un micro-BIC à 83 600 € et 50 %.
Non
Je loue trois chambres chez moi, petit-déjeuner compris. Est-ce un meublé de tourisme ?
C’est une chambre d’hôtes, qui relève de son propre régime : déclaration en mairie propre, et un micro-BIC à 83 600 € et 50 % d’abattement pour les revenus 2026, sans classement.
Ça dépend
Mon annonce parle de « gîte ». Est-ce un meublé de tourisme ?
Le nom ne décide de rien. Si le logement est loué entier, meublé, à des voyageurs de passage, c’est un meublé de tourisme, avec toutes ses obligations. S’il s’agit de chambres chez vous avec petit-déjeuner, c’est une chambre d’hôtes.
Erreurs fréquentes
Croire que le mot employé change le régime
Appeler son logement « gîte », « location de vacances » ou « appartement meublé » n’y change rien : la qualification se juge sur les faits — qui l’occupe, et s’il y élit domicile.
Signer un contrat saisonnier de quatre mois
Une location saisonnière dure au plus 90 jours consécutifs, sans renouvellement. Au-delà, il faut un autre contrat : bail meublé ou bail mobilité selon la situation du locataire.
Reprendre un modèle de bail de la loi de 1989
Préavis, congé, dépôt plafonné : ces clauses ne visent pas la location saisonnière. Elles brouillent le contrat au lieu de vous protéger.
Confondre chambre d’hôtes et meublé de tourisme
Les deux se déclarent en mairie, mais ce ne sont pas les mêmes déclarations ni les mêmes seuils fiscaux. Louer une chambre sans petit-déjeuner chez soi n’est pas une chambre d’hôtes.
Votre checklist.
- Qualifier chaque logement : l’occupant y élit-il domicile ou est-il de passage ?
- Pour un meublé de tourisme : numéro d’enregistrement, taxe de séjour, limite annuelle si résidence principale
- Vérifier que chaque contrat saisonnier ne dépasse pas 90 jours consécutifs
- Au-delà de 90 jours, passer à un bail meublé ou à un bail mobilité
- Déclarer vos recettes dans la bonne catégorie de micro-BIC
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?
La location saisonnière qualifie le contrat : une location de 90 jours consécutifs au plus, non renouvelable (loi Hoguet, article 1-1). Le meublé de tourisme qualifie le logement : un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (code du tourisme, article D. 324-1). Une location de vacances est généralement les deux.
Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière ?
90 jours consécutifs, sans renouvellement possible. Au-delà, le contrat relève d’un autre régime, bail meublé ou bail mobilité.
Un gîte est-il un meublé de tourisme ?
« Gîte » n’est pas une catégorie juridique mais un nom d’usage, souvent associé à un label. Un gîte loué entier à des vacanciers est un meublé de tourisme, avec les mêmes obligations.
Une location saisonnière est-elle toujours un meublé de tourisme ?
Presque toujours pour une location de vacances, mais pas par définition : la première notion qualifie la durée du contrat, la seconde l’occupant. Une chambre chez l’habitant avec petit-déjeuner, par exemple, relève du régime des chambres d’hôtes.
Une chambre d’hôtes est-elle un meublé de tourisme ?
Non. C’est une catégorie distincte du code du tourisme — nuitée et petit-déjeuner chez l’habitant, cinq chambres et quinze personnes au plus —, avec sa propre déclaration en mairie.