L’autorisation de changement d’usage

Où la procédure s’applique-t-elle ?

Là où la commune l’a décidé. Jusqu’à la loi du 19 novembre 2024, la procédure s’appliquait de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et en petite couronne ; ce seuil a disparu du texte. Depuis le 21 novembre 2024, dans les communes listées par décret (les « zones tendues »), le changement d’usage d’un local d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant (l’assemblée élue qui décide, celle de la commune ou de l’intercommunalité), à autorisation préalable (article L. 631-7 (nouvel onglet)). Depuis le 21 février 2026 (loi de finances pour 2026, article 108), ce décret est celui du B du I de l’article 1406 bis (nouvel onglet) du code général des impôts : il liste les communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, au vu notamment du niveau des loyers, du prix des logements anciens, de la demande de logement social ou de la part des logements qui ne sont pas des résidences principales.

Dans les autres communes, la procédure peut aussi être rendue applicable, sur tout ou partie du territoire, par une délibération de l’intercommunalité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. Cette délibération doit être motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (article L. 631-9 (nouvel onglet)).

Changement d’usage : pas de régime transitoire

Les textes ne prévoient pas de régime transitoire propre aux villes où la procédure s’appliquait déjà de plein droit : Paris, Lyon, Marseille, petite couronne. La question n’est donc ni « ma ville est-elle grande ? » ni « était-elle concernée avant 2024 ? », mais « quelle délibération ma commune applique-t-elle aujourd’hui ? », et seule la mairie répond avec certitude.

Ce que l’autorisation autorise

L’autorisation est délivrée par le maire de la commune où est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Une délibération du conseil municipal (ou de l’intercommunalité compétente en matière de plan local d’urbanisme) fixe les conditions de délivrance et détermine les compensations, par quartier, au regard des objectifs de mixité sociale et des caractéristiques du marché du logement (article L. 631-7-1 (nouvel onglet)).

Elle est accordée à titre personnel : elle cesse de produire effet quand le bénéficiaire met fin à son activité. Sauf lorsqu’elle est subordonnée à une compensation : le titre est alors attaché au local, pas à la personne.

La délibération peut aussi prévoir des autorisations temporaires pour louer en meublé de tourisme, avec leurs propres critères, et en plafonner le nombre par zone (article L. 631-7-1 A (nouvel onglet)).

En France métropolitaine, depuis le 21 novembre 2024, la demande d’autorisation en vue d’une location en meublé de tourisme doit être accompagnée d’un DPE classé entre A et E : entre A et D à compter du 1ᵉʳ janvier 2034 (article L. 631-10 (nouvel onglet) du code de la construction et de l’habitation). Sans lui, l’autorisation est refusée.

La compensation

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L’autorisation peut être subordonnée à une compensation : la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Autrement dit, pour retirer un logement du parc, il faut en rendre un autre.

Une règle s’y ajoute depuis la loi du 19 novembre 2024, dans un cas précis : là où la délibération plafonne le nombre d’autorisations temporaires, aucune autorisation permanente ne peut être délivrée, dans les zones concernées, pour louer un local d’habitation en meublé de tourisme, sauf contre compensation (article L. 631-7-1 A (nouvel onglet)). Hors de ces zones, la compensation reste une condition que la commune choisit ou non d’imposer.

Les autorisations temporaires, elles, ne donnent pas lieu à compensation : à leur expiration, le local retrouve son usage d’habitation.

Ce que ce n’est pas

Le changement d’usage n’est pas le numéro d’enregistrement. L’enregistrement est une déclaration : vous la faites, le numéro est délivré sans délai, et la loi l’étend à toutes les communes. L’autorisation de changement d’usage est un acte administratif : elle s’instruit, elle peut être refusée, et elle n’existe que là où la commune l’applique.

Ce n’est pas non plus la limite des 120 jours. Celle-ci concerne la résidence principale et se compte en jours de location par année civile ; le changement d’usage concerne au premier chef les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, et se joue avant la première nuitée.

Ce n’est pas davantage le règlement de copropriété, qui peut interdire la location en meublé de tourisme même là où la commune l’autorise. Une autorisation de la mairie ne prime pas sur le règlement de l’immeuble.

Ce que vous risquez

Une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé : un plafond porté de 50 000 € à 100 000 € par la loi du 19 novembre 2024. Elle est prononcée par le président du tribunal judiciaire, sur assignation (une action en justice) de la commune, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’intercommunalité compétente en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat.

Sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat, le juge ordonne en outre le retour à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe. Passé ce délai, il prononce une astreinte (une somme due par jour de retard) pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Votre situation, précisément.

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