L’autorisation de changement d’usage

De plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (article L. 631-7 (nouvel onglet)). Dans ces territoires, le changement d’usage d’un local d’habitation est soumis à autorisation préalable.

Ailleurs, la procédure n’existe que si elle a été rendue applicable localement. C’est le premier réflexe à avoir : la question n’est pas « ma ville est-elle grande ? » mais « ma commune applique-t-elle le changement d’usage ? », et seule la mairie répond avec certitude.

L’autorisation est délivrée par le maire de la commune où est situé l’immeuble. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions de délivrance et détermine les compensations, par quartier, au regard des objectifs de mixité sociale et des caractéristiques du marché du logement.

Elle porte sur le local, pas sur la personne : c’est l’usage du logement qui change, et c’est lui qui reste encadré.

L’autorisation peut être subordonnée à une compensation : la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Autrement dit, pour retirer un logement du parc, il faut en rendre un autre.

Une règle est absolue depuis la loi du 19 novembre 2024 : aucune autorisation de changement d’usage à caractère permanent ne peut être délivrée pour louer un local d’habitation en meublé de tourisme si elle n’est pas subordonnée à compensation. Là où la commune l’applique, la compensation n’est plus une option laissée à l’appréciation locale.

Le changement d’usage n’est pas le numéro d’enregistrement. L’enregistrement est une déclaration : vous la faites, le numéro arrive immédiatement, et il vaut dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026. L’autorisation de changement d’usage est un acte administratif : elle s’instruit, elle peut être refusée, et elle n’existe que là où la commune l’applique.

Ce n’est pas non plus la limite des 120 jours. Celle-ci concerne la résidence principale et se compte en nuitées ; le changement d’usage concerne au premier chef les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, et se joue avant la première nuitée.

Ce n’est pas davantage le règlement de copropriété, qui peut interdire la location en meublé de tourisme même là où la commune l’autorise. Une autorisation de la mairie ne prime pas sur le règlement de l’immeuble.

Une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé — un plafond porté de 50 000 € à 100 000 € par la loi du 19 novembre 2024. Elle est prononcée par le président du tribunal judiciaire, sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat.

Le juge ordonne en outre le retour à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe. Passé ce délai, il prononce une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.