Le meublé de tourisme en copropriété

Beaucoup d’hôtes traitent la question comme une seule démarche : obtenir le numéro d’enregistrement, éventuellement l’autorisation de changement d’usage, et considérer le sujet clos. C’est une erreur de raisonnement, parce que la copropriété est un ordre de règles distinct.

La commune répond à une question d’urbanisme : ce logement peut-il changer d’usage sur son territoire. La copropriété répond à une question contractuelle : que le règlement, que chaque copropriétaire a accepté en achetant, autorise-t-il dans l’immeuble. Une réponse positive de l’une ne préjuge en rien de l’autre, et la plus restrictive s’applique.

Avant même toute assemblée générale, votre règlement de copropriété peut déjà faire obstacle à l’activité. La clause déterminante est celle dite d’habitation bourgeoise.

Une clause d’habitation bourgeoise exclusive réserve les lots à l’habitation et exclut toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale. Une clause d’habitation bourgeoise simple tolère certaines activités libérales. La location en meublé de tourisme étant analysée comme une activité commerciale, une clause exclusive suffit fréquemment, à elle seule, à l’interdire — sans qu’aucun vote soit nécessaire.

C’est donc le premier document à lire, avant l’annonce et avant les travaux. Il se demande au syndic si vous ne l’avez pas.

Modifier un règlement pour y ajouter une interdiction relevait de l’unanimité, ce qui la rendait pratiquement inatteignable : un seul copropriétaire loueur suffisait à bloquer le vote. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a inséré cette hypothèse à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sous une majorité plus accessible.

L’interdiction peut désormais être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Trois conditions sont cumulatives :

• le règlement de copropriété contient déjà une clause d’habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales
• les lots visés sont à usage d’habitation
• l’interdiction ne porte que sur les lots qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire

La troisième condition est celle qui délimite tout : la résidence principale est hors champ. Un copropriétaire qui loue son propre logement quelques semaines par an, dans la limite applicable, n’est pas concerné par une interdiction votée sur ce fondement.

L’interdiction ne vise par ailleurs que la location de courte durée en meublé de tourisme. La location de longue durée, meublée ou nue, reste possible — c’est d’ailleurs ce qui rend le bail mobilité intéressant dans une copropriété qui a voté l’interdiction.

La même loi a créé une obligation qui change la pratique : le copropriétaire qui déclare son meublé de tourisme à la mairie doit en informer le syndic. Celui-ci inscrit l’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

L’effet est double. D’une part l’activité cesse d’être invisible, alors qu’elle reposait souvent sur la discrétion. D’autre part l’assemblée est mise en situation de se prononcer — c’est fréquemment cette inscription à l’ordre du jour qui déclenche le vote d’interdiction.

Informez par un moyen qui laisse une trace datée. Un courrier recommandé ou un email avec accusé de réception vaut mieux qu’un message oral au gardien : c’est vous qui devrez prouver que vous avez satisfait à l’obligation.

Pour les copropriétés dont le règlement est établi après l’entrée en vigueur de la loi, le texte doit dire expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Le silence n’est plus une option, ce qui supprime à la source l’ambiguïté qui nourrissait le contentieux.