Résidence principale : la limite des 120 jours

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an — par le locataire, son conjoint, ou une personne à sa charge. La louer davantage contredirait cette définition : c’est l’article L. 324-1-1 (nouvel onglet) du code du tourisme qui en tire la limite pour les meublés de tourisme.

Elle s’apprécie par année civile et toutes plateformes confondues. Ce n’est pas 120 jours par site d’annonces, ni 120 jours glissants : c’est un seul compteur, du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre, qui additionne tous vos canaux, locations en direct incluses.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, le conseil municipal peut abaisser la limite par délibération, dans une fourchette qui s’arrête à 90 jours. Une commune peut donc retenir 100, 95 ou 90 jours ; elle ne peut pas descendre plus bas.

La délibération ne vous est pas notifiée individuellement : c’est à vous de vérifier ce qui s’applique chez vous avant d’ouvrir votre calendrier. Une seconde limite s’y ajoute, indépendante du total annuel : une même location ne peut excéder 90 jours consécutifs au même client sur une année civile.

Trois cas permettent de dépasser la limite sans perdre le statut de résidence principale :

• une obligation professionnelle (mutation, déplacement de longue durée)
• une raison de santé
• un cas de force majeure

Ici, contrairement au défaut d’enregistrement, la loi impose bien un retrait : dans les communes ayant mis en place l’enregistrement, la plateforme cesse d’offrir à la location une résidence principale dès qu’elle a connaissance qu’elle a dépassé les 120 jours par son intermédiaire. Le manquement lui coûte jusqu’à 50 000 € par annonce (article L. 324-2-1 (nouvel onglet)).

Deux limites à cette mécanique, et elles jouent contre vous. Le seuil se mesure sur les nuitées louées par cette plateforme-là, pas sur votre total tous canaux confondus : deux sites peuvent vous laisser passer sans que ni l’un ni l’autre soit en faute. Et depuis le décret du 19 mars 2026, les communes accèdent sur demande aux données d’activité transmises par les intermédiaires, pour l’année en cours et l’année civile précédente — c’est la commune, pas la plateforme, qui voit le total.

La commune peut vous demander votre décompte. L’absence de réponse comme le dépassement exposent à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Si vous louez davantage, le logement ne relève plus du régime de la résidence principale mais de celui des résidences secondaires. Selon la commune, cela peut exiger une autorisation de changement d’usage, parfois soumise à compensation dans les zones tendues.

Le sujet se traite en amont, avec votre mairie : une autorisation ne se régularise pas après coup aussi facilement qu’elle s’obtient avant.