Résidence principale : la règle des 120 jours

D’où vient la règle ?

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, par l’occupant, son conjoint, ou une personne à sa charge. La louer davantage contredirait cette définition : c’est l’article L. 324-1-1 (nouvel onglet) du code du tourisme qui en tire la limite pour les meublés de tourisme.

Elle s’apprécie par année civile et toutes plateformes confondues. Ce n’est pas 120 jours par site d’annonces, ni 120 jours glissants : c’est un seul compteur, du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre, qui additionne tous vos canaux, locations en direct incluses. Le texte ne précise pas le mode de décompte ; le guide ministériel de 2025 indique que les données transmises par les plateformes sont exprimées en nuitées, comptées par logement et non par personne.

120, ou moins selon votre commune

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Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 dans les communes ayant mis en place l’enregistrement, et depuis le 20 mai 2026 dans toutes les communes, le conseil municipal peut abaisser la limite par une délibération motivée, dans une fourchette qui s’arrête à 90 jours. Une commune peut donc retenir 100, 95 ou 90 jours ; elle ne peut pas descendre plus bas.

La délibération ne vous est pas notifiée individuellement : c’est à vous de vérifier ce qui s’applique chez vous avant d’ouvrir votre calendrier. Une seconde limite s’y ajoute, indépendante du total annuel : une même location ne peut excéder 90 jours consécutifs. C’est la durée maximale d’une location saisonnière au sens de l’article 1-1 de la loi Hoguet (nouvel onglet), qui la définit comme conclue pour « une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». L’administration ajoute qu’un même client ne peut totaliser plus de 90 jours de location par année civile. Au-delà, le contrat n’en est plus une : c’est une requalification (le contrat change de catégorie juridique), pas l’amende du total annuel.

Les trois exceptions

Trois cas permettent de dépasser la limite sans perdre le statut de résidence principale :

• une obligation professionnelle (mutation, déplacement de longue durée)
• une raison de santé
• un cas de force majeure

Comment c’est contrôlé ?

La loi impose ici un retrait : la plateforme cesse d’offrir à la location une résidence principale dès qu’elle a connaissance qu’elle y a été louée plus de 120 jours, ou plus que la limite abaissée par la commune, par son intermédiaire. Le manquement lui coûte jusqu’à 50 000 € par annonce (article L. 324-2-1 (nouvel onglet)).

Deux limites à cette mécanique, et elles jouent contre vous. Le seuil (120 jours, ou la limite fixée par la commune) se mesure sur les jours loués par cette plateforme-là, pas sur votre total tous canaux confondus : deux sites peuvent vous laisser passer sans que ni l’un ni l’autre soit en faute. Et depuis le décret du 19 mars 2026, les communes accèdent sur demande aux données d’activité transmises par les intermédiaires, pour l’année en cours et l’année civile précédente : c’est la commune, pas la plateforme, qui voit le total.

La commune peut vous demander, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, le nombre de jours loués, que le logement constitue ou non votre résidence principale : vous avez un mois pour répondre. Le dépassement comme l’absence de réponse relèvent de la même sanction : une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (V de l’article L. 324-1-1, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 mai 2026 ; le plafond était de 10 000 € auparavant).

Et au-delà de la limite ?

Au-delà de 120 jours, le logement n’est plus occupé huit mois par an : il perd le caractère de résidence principale et relève du régime des résidences secondaires. Selon la commune, cela peut exiger une autorisation de changement d’usage (l’accord de la mairie pour louer un logement d’habitation aux touristes), parfois soumise à compensation (transformer en échange un autre local en logement).

Si votre commune a abaissé la limite, la dépasser sans atteindre 120 jours vous expose à l’amende civile de 15 000 € au plus, mais ne fait pas perdre, à elle seule, le statut de résidence principale. Le guide ministériel de 2025 le précise : l’abaissement « n’a pas pour conséquence de faire passer les logements loués entre 90 et 120 jours dans le champ de la réglementation de changement d’usage ».

Le sujet se traite en amont, avec votre mairie : une autorisation ne se régularise pas après coup aussi facilement qu’elle s’obtient avant.

Votre situation, précisément.

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