La sous-location quand on est locataire
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle simple : un locataire ne peut ni céder son bail (le transmettre à quelqu’un d’autre) ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur (le propriétaire), y compris sur le prix. Le loyer de sous-location ne peut excéder, au mètre carré de surface habitable, celui que paie le locataire principal. Sans cet accord, la sous-location est illicite, et depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les sous-loyers perçus (les sommes encaissées auprès du sous-locataire) reviennent au propriétaire.
- Écrit
- l’accord du bailleur, un oral ne vaut rien
- Prix plafonné
- au loyer payé, par mètre carré habitable
- Sous-loyers dus
- au propriétaire, si l’accord manque
Ce qui a changé · 18 octobre 2026
La notice des baux rappelle la limite de location en meublé de tourisme
L’arrêté du 9 octobre 2026 remplace la notice d’information annexée aux baux de résidence principale. Elle indique qu’avec l’accord du propriétaire, le locataire ne peut louer le logement en meublé de tourisme plus de 120 jours par an, ou entre 90 et 120 jours dans certaines communes. Elle s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur.
Ce qui a changé · 12 septembre 2019
Les sous-loyers non autorisés reviennent au propriétaire
Par l’arrêt n° 18-20.727, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que les sous-loyers perçus sans l’accord du bailleur sont des fruits civils qui lui reviennent par accession (articles 546 et 547 du code civil). Le locataire restitue l’intégralité des sommes encaissées.
La règle, et ce qu’elle exige vraiment
L’accord doit porter sur deux objets distincts : le principe de la sous-location, et le prix. Un bailleur qui accepte le principe sans se prononcer sur le montant n’a pas donné l’accord que la loi exige.
Il doit être écrit. Un accord verbal, un silence prolongé, une tolérance ancienne ou un bailleur « au courant » ne valent pas accord : c’est le point sur lequel les locataires se trompent le plus souvent, et il ne se rattrape pas après coup.
Exception : un locataire de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, dans le cadre d’une cohabitation intergénérationnelle solidaire, en informant simplement le bailleur, qui ne peut s’y opposer (CCH, art. L. 631-17).
Le locataire doit ensuite transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Le sous-locataire n’a aucun lien juridique direct avec le propriétaire : c’est cette transmission qui lui permet de savoir sur quoi il s’engage.
Le plafond de prix
(agrandir)Le loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. La sous-location n’est pas conçue pour dégager une marge : elle permet de ne pas payer un logement qu’on n’occupe pas.
Le calcul se fait au mètre carré, ce qui a une conséquence pratique : sous-louer une chambre de 12 m² dans un logement de 40 m² loué 800 € ne permet pas de demander 800 €, mais au plus la part proportionnelle.
Ce que coûte l’absence d’accord
(agrandir)Deux risques, de nature différente. Le premier est contractuel : le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail (sa fin forcée) pour manquement, et l’expulsion qui s’ensuit.
Le second est financier, et il est plus lourd que la plupart des gens ne l’imaginent. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, que les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils (les revenus que produit un bien) qui reviennent au propriétaire par accession (parce qu’ils suivent la propriété du bien). Autrement dit : le locataire ne rend pas une marge, il rend l’intégralité de ce qu’il a encaissé, sans déduction des loyers qu’il a lui-même payés au propriétaire.
Cette jurisprudence a été rendue dans une affaire de location de courte durée sur plateforme, et c’est ce qui la rend redoutable : sur plusieurs années, les sommes en jeu dépassent largement le loyer du logement.
L’accord ne dispense d’aucune autre règle
Obtenir l’accord écrit du bailleur règle la question entre le locataire et lui. Cela ne règle rien avec la commune, la copropriété ou l’administration fiscale.
Sous-louer en meublé de tourisme suppose, comme pour un propriétaire, de respecter le numéro d’enregistrement quand la commune l’impose, la limite de 120 jours par an si le logement est la résidence principale du sous-loueur, ou moins (jusqu’à 90 jours) si la commune l’a décidé (code du tourisme, art. L. 324-1-1, IV (nouvel onglet)), et le cas échéant les règles de changement d’usage. Le règlement de copropriété peut par ailleurs interdire l’activité, indépendamment de l’avis du bailleur.
La notice d’information annexée aux baux de résidence principale le rappelle désormais au locataire : avec l’accord du propriétaire, il « ne peut louer le logement en tant que meublé de tourisme plus de 120 jours au cours d’une année », durée qui peut être comprise entre 90 et 120 jours dans certaines communes. Cette notice, issue de l’arrêté du 9 octobre 2026, vaut pour les contrats conclus ou renouvelés depuis son entrée en vigueur, le 18 octobre 2026.
Les revenus tirés de la sous-location sont imposables, et relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux comme pour un loueur en meublé (en BNC si la sous-location est consentie nue).
Le cas du logement social
Dans le parc social, la règle est plus stricte que le droit commun (la règle générale) : la sous-location est en principe interdite, et l’accord du bailleur ne suffit pas à la rendre licite. Des exceptions étroites existent, notamment au profit de personnes âgées ou handicapées dans des conditions encadrées.
Sous-louer un logement social hors des cas prévus par la loi expose à la résiliation du bail, prononcée par le juge à la demande du bailleur, et à une amende de 9 000 €, en plus de la restitution des sous-loyers.
Votre situation, précisément.
Non
Mon propriétaire sait que je sous-loue et n’a jamais rien dit.
La tolérance n’est pas un accord. La loi exige un écrit portant aussi sur le prix ; son absence rend la sous-location illicite, quelle que soit l’ancienneté de la situation. Le silence n’empêche pas une demande de restitution des sous-loyers.
Oui
Je pars trois semaines et je laisse mon appartement à un ami, gratuitement.
Le locataire peut inviter ou héberger gratuitement les personnes de son choix (service-public.gouv.fr, F1874) ; sans loyer, il n’y a pas de sous-location au sens de l’article 8. Vérifiez toutefois votre bail. Le locataire reste responsable du logement et de ce qui s’y passe.
Non
Mon bail ne dit rien sur la sous-location.
Le silence du bail ne vaut pas autorisation : c’est la loi qui pose l’interdiction de principe, et il faut un accord écrit pour y déroger. Une clause du bail est utile pour préciser les modalités, pas pour créer le droit.
Ça dépend
J’ai l’accord écrit du propriétaire, ma commune impose l’enregistrement.
L’accord règle votre rapport au bailleur, pas vos obligations publiques. Il vous faut le numéro d’enregistrement, et respecter les limites applicables à la commune : la sous-location n’est pas un régime dérogatoire.
Erreurs fréquentes
Se contenter d’un accord oral
La loi exige un écrit, portant aussi sur le prix. Un accord verbal ou une tolérance ne protègent de rien le jour où le bailleur change d’avis, ou change tout court.
Croire que le risque est une amende
Le risque principal est la restitution de l’intégralité des sous-loyers perçus au propriétaire, sans déduction des loyers que le locataire lui a lui-même payés.
Dépasser le plafond de prix
Le loyer au mètre carré ne peut excéder celui payé par le locataire principal (loi du 6 juillet 1989, art. 8).
Oublier les règles publiques
Enregistrement, limite de 120 jours (ou moins si la commune l’a abaissée, jusqu’à 90), changement d’usage, règlement de copropriété : l’accord du bailleur n’en dispense d’aucune.
Votre checklist.
- Demander l’accord par écrit, en mentionnant le prix envisagé
- Conserver l’accord signé : c’est la seule preuve qui compte
- Vérifier que le prix au m² ne dépasse pas votre propre loyer au m²
- Transmettre au sous-locataire l’accord et une copie du bail
- Vérifier les obligations de la commune : enregistrement, limite de 120 jours ou moins (jusqu’à 90), changement d’usage
- Lire le règlement de copropriété avant de publier une annonce
- Déclarer les revenus tirés de la sous-location
Questions fréquentes
Un locataire peut-il sous-louer son logement ?
Oui, mais uniquement avec l’accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe et sur le prix. Sans cet accord, la sous-location est illicite. Exception : un locataire de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, dans le cadre d’une cohabitation intergénérationnelle solidaire, en informant simplement le bailleur, qui ne peut s’y opposer (CCH, art. L. 631-17).
Que risque-t-on à sous-louer sans autorisation ?
La résiliation du bail, et surtout la restitution au propriétaire de l’intégralité des sous-loyers perçus : la Cour de cassation les qualifie de fruits civils lui revenant par accession. Le locataire peut en outre être condamné à des dommages et intérêts.
À quel prix peut-on sous-louer ?
Au plus au loyer payé par le locataire principal, rapporté au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués.
Héberger un ami gratuitement est-il une sous-location ?
Non. Le locataire peut inviter ou héberger gratuitement les personnes de son choix (service-public.gouv.fr, F1874) ; sans loyer, il n’y a pas de sous-location au sens de l’article 8. Vérifiez toutefois votre bail.
Peut-on sous-louer un logement social ?
En principe non : la sous-location y est interdite, avec des exceptions étroites et encadrées. L’accord du bailleur ne suffit pas à la rendre licite.