Sous-louer quand on est locataire

L’accord doit porter sur deux objets distincts : le principe de la sous-location, et le prix. Un bailleur qui accepte le principe sans se prononcer sur le montant n’a pas donné l’accord que la loi exige.

Il doit être écrit. Un accord verbal, un silence prolongé, une tolérance ancienne ou un bailleur « au courant » ne valent pas accord — c’est le point sur lequel les locataires se trompent le plus souvent, et il ne se rattrape pas après coup.

Le locataire doit ensuite transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Le sous-locataire n’a aucun lien juridique direct avec le propriétaire : c’est cette transmission qui lui permet de savoir sur quoi il s’engage.

Le loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. La sous-location n’est pas conçue pour dégager une marge : elle permet de ne pas payer un logement qu’on n’occupe pas.

Le calcul se fait au mètre carré, ce qui a une conséquence pratique : sous-louer une chambre de 12 m² dans un logement de 40 m² loué 800 € ne permet pas de demander 800 €, mais au plus la part proportionnelle. Un sous-locataire qui a payé au-delà du plafond peut en demander en justice la restitution.

Deux risques, de nature différente. Le premier est contractuel : le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail pour manquement, et l’expulsion qui s’ensuit.

Le second est financier, et il est plus lourd que la plupart des gens ne l’imaginent. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, que les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils qui reviennent au propriétaire par accession. Autrement dit : le locataire ne rend pas une marge, il rend l’intégralité de ce qu’il a encaissé, sans déduction de ses propres loyers ni de ses frais.

Cette jurisprudence a été rendue dans une affaire de location de courte durée sur plateforme, et c’est ce qui la rend redoutable : sur plusieurs années, les sommes en jeu dépassent largement le loyer du logement.

Obtenir l’accord écrit du bailleur règle la question entre le locataire et lui. Cela ne règle rien avec la commune, la copropriété ou l’administration fiscale.

Sous-louer en meublé de tourisme suppose, comme pour un propriétaire, de respecter le numéro d’enregistrement quand la commune l’impose, la limite de 120 jours si le logement est la résidence principale du sous-loueur, et le cas échéant les règles de changement d’usage. Le règlement de copropriété peut par ailleurs interdire l’activité, indépendamment de l’avis du bailleur.

Les revenus tirés de la sous-location sont imposables, et relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux comme pour un loueur en meublé.

Dans le parc social, la règle est plus stricte que le droit commun : la sous-location est en principe interdite, et l’accord du bailleur ne suffit pas à la rendre licite. Des exceptions étroites existent, notamment au profit de personnes âgées ou handicapées dans des conditions encadrées.

Sous-louer un logement social sur une plateforme expose à la perte du droit au maintien dans les lieux, en plus des conséquences financières décrites plus haut.