La fiscalité d’un meublé de tourisme

Louer en meublé n’est pas louer nu. Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers ; ceux d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, avec leurs propres régimes, leurs propres seuils et leurs propres obligations déclaratives.

Cette qualification ne dépend pas de votre volonté ni du nombre de logements : elle découle du fait que le logement est loué meublé. La première conséquence est administrative — vous devez déclarer le début de votre activité au répertoire Sirène de l’Insee dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, et vous recevez un SIRET.

Le régime micro-BIC s’applique tant que vos recettes annuelles restent sous un seuil. Le bénéfice imposable est alors égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire censé représenter vos charges — vous ne déduisez rien d’autre, et l’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.

L’article 7 de la loi du 19 novembre 2024 a scindé le régime en deux selon le classement du logement. Pour les revenus 2026, 2027 et 2028 :

• meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : seuil de 83 600 €, abattement de 50 %
• meublé de tourisme non classé : seuil de 15 000 €, abattement de 30 %

Avant cette réforme, un meublé de tourisme non classé relevait du même seuil que les autres locations meublées — 77 700 € — avec 50 % d’abattement. Il est passé à 15 000 € et 30 %. Le seuil a été divisé par plus de cinq, et l’abattement amputé de deux cinquièmes.

Concrètement, un logement non classé qui encaisse 20 000 € de recettes ne relève plus du micro-BIC : il bascule au régime réel, avec une comptabilité à tenir. Le même logement, classé, resterait au micro-BIC avec un abattement de 50 %.

Au-delà du seuil, le bénéfice se calcule sur les charges réellement supportées plutôt que sur un abattement forfaitaire : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, et amortissement du bien. Il suppose une comptabilité et une liasse fiscale.

Le réel n’est pas seulement un régime subi : il peut être choisi sous le seuil, quand les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire. C’est un arbitrage chiffré, à faire sur vos montants — et le seul point de ce guide où l’avis d’un comptable vaut mieux qu’un tableau.

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas une case à cocher : il se constate. Vous relevez du LMNP si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou si elles sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Si les deux conditions cessent d’être remplies, vous devenez loueur en meublé professionnel — un statut qui change le traitement des déficits, des plus-values et l’assujettissement aux cotisations sociales. La bascule n’est pas un choix : elle résulte des chiffres de l’année.

Ce statut est indépendant du régime d’imposition : on peut être LMNP au réel comme LMNP au micro-BIC. Et il est tout aussi indépendant du numéro d’enregistrement en mairie, qui relève du code du tourisme et ne dit rien de votre fiscalité.